不動産考
2004年4月3日今欲しいものは、愛か不動産です。鯖です。こんにちは。
※極端過ぎです。
さて、そんな鯖ですが、昨日、見学してきましたよ。ええ。
オール電化新築マンション！
もちろん買うわけじゃないです。欲しいんですけれども。
※むしろ買えない。
といいますのは、鯖事務所の営業エリア内に新しいマンションが建ったので、事務所のおっちゃんに「ちょっと偵察して、パンフの一つももらって来い」と指令を受け、見に行ってきたのです。で、もらって参りました。
…はっきり言って、内装が安っぽすぎた…。いくら広い部屋だからって、あの施工レベルで3000万円台はボッタクリだろうと思いました。床の色、なんとかならんのだろうか…。キッチンの内装パーツもちゃちかった。オール電化もかすむよ、あれでは。
それに、立地の点でも、あの程度で駅から○○分って嘘だろう？すごい坂道だったぞ。誰の徒歩で換算してるんだ、競歩選手か？
でも結構売れてたみたいだなあ、皆、何が決め手になって買ってんだろ、あのマンション。私だったら買わないけど。うーん。あの駅からの徒歩圏の物件としては、最後かもしれないけどなあ。狭い部屋だったら比較的手ごろな値段とも言えなくもないですが。
※言いたい放題ですが、買えません。
そんな感じで、最近はいろいろ不動産について微妙アンテナを張り巡らせて情報収集しているんですけれども、不動産を買うって難しいですね。調べれば調べるほど難しい。
鯖なりにいろいろ考えて見て、予算制限なしなら何を買うか。予算に合わせて、削っていくならどこを削るか、と検討しているんですけれども。
※かといって、それが現実化する兆しはないです。トホホ。
まずマンションか一戸建てかの基本的検討から。さらにはいつ買うのか。むしろ、本当は賃貸か購入かでマイハウスについては検討しなければならないのでしょうが。
それについては、購入の方向で。鯖の持ち家志向の原点には、だれも自分を守ってはくれないだろうから、雨風をしのげるところは自力で確保したいという思いがあるのです。
なんだかんだいったって、現代日本、定収、保証人がなければ、きちんとしたアパートを借りることも難しいのが現実。保証人も何もなしで入れるアパートは、かえって怖いし。保証人協会でやっていくにも限度があるでしょう。鯖両親だっていつまでも保証してはくれないのです。
そもそも、鯖父が会社を退職したら、保証人になれるんでしょうか。
そんなときに、追い出されることもなく、暮らしていける自分の住処があるってのはすばらしいことだと思うのです。維持管理費はかかるけど。
鯖の収入（含む将来的なもの）から見ると、S台市内の一戸建てはかなりキツイ。本気で35年ローンとか組んでもまだキツイ。（35年後って、アナタ、今から組んでも終わる頃には鯖さん60歳越えます。有り得ない…そんなトシまでローン抱えるなんて…しかも手元に残るのは築35年の一戸建て？）かといって、「もうこんなところS台市じゃねえよ！」みたいな山沿いの新興住宅地もなあ。1人でそんなところで暮らすなんて不便過ぎる。
S台近辺の新興住宅地なんて、まさに車がないと生きていけないような陸の孤島状態です。
多分、自分一人で暮らしていくであろう鯖さんにとって、そんな不便な地域は切な過ぎる。例え、誰かと一緒に生きていくにしても、自分で取得した不動産はセカンドハウスとしてキープして、自分の空間として便利に使いたい。僻地の別荘なんていらんのです。
よって、こじんまりとしているのはいいので、便利そうなところにあるマンション。
そうよ、いいじゃない、マンション。手ごろで。
しかし、何事も一長一短…。
マンションの気になるところは、管理費等のランニングコストと、築20年を目安にやってくるであろう大規模修繕をどう乗りきるか、でしょう。これに尽きる。
確かに、当初の購入費用及び毎年の固定資産税等は、一戸建てに比べて手ごろと言えましょう。（でも、新築から一定年限の間だけの固定資産税（家屋）の圧縮軽減措置の期間が終わったら、鉄骨物件なだけに家屋についてる評価額は高いし、経年減点も木造家屋に比べて低いから、多少は税額が高くなるのだろうか？でも敷地にかかる税額が一戸建てに比べれば軽いからな…。どうなんだろう。逆転するんだろうか。）
しかし、毎月毎月、少なからぬ管理費を負担しなければならんことは見逃せない。また、修繕積立金だけで大規模修繕が終わるわけなどない。追加負担があるに決まっている。
※これは、中古マンションを買う時に、かなり気をつけなければならんと個人的には思っている。築15年を超えたマンションはそろそろ大規模修繕を視野に入れるべきだし、バブル期に立てられたマンションは、本体の建築自体が怪しいと疑ってかからねばならんと思う。また、その時期の修繕計画って、積みたてた基金を運用して利益を稼いだり、駐車場収入が黒字になることを前提として立ててあったりで、かなり甘いものがあるという話も聞く。ペイオフも解禁したこの御時世に、そんなうまい運用をしているマンション修繕管理組合などあるわけがなかろう。購入した瞬間に積立金の追加徴収なんてことになったら泣くに泣けない。所得税の住宅ローン減税も耐火構造物（要するに鉄骨物件）なら築25年以内のものの購入が条件だし（ちなみに木造だと20年以内）。中古物件はお買い得だが要注意だろう）
これが一戸建てだったら、修繕については、己の資金計画に基づき、足りなければ隙間風に耐えて修繕費用を貯め、余裕が出来たら自分のタイミングで取りかかればいいのである。自分のタイミングだけで決められないところがマンションのつらいところか。
所詮、区分所有権しか買ってないんだから、と言われてしまえばそれまでだけれども。
そうなると、鯖さんの計画としては
入れる限りギリギリまで社宅（もしくは借り上げ住宅）で粘り、自分の余命の間には大規模修繕時期が訪れないと思われるタイミングで新築マンションを買う
というのがある意味ベストの選択ではないかという気がしてきました。
ちなみに、鯖会社では、50歳までは会社が持ってる社員寮に入り込めるようです。それまでは、そのときに備えて計画的に貯蓄し、キャッシュに近い形で50歳を目安にマンション購入。
以後、25年ほどそこに居住し、大規模修繕が近づいてきたら、売り飛ばして（購入金額よりは落ち込むことを覚悟。それでも、ある程度、数百万にはなるであろうと予想）、その売買代金で、ゆったりと優良老人ホームにでも入ればよいのだ。
って、夢なさ過ぎです。
すむことしか考えてない、なんてクオリティ低い人生なんだ。
これについては、さらに要検討（当然だ）考えれば考えるほど沈む問題なんだけど。
※極端過ぎです。
さて、そんな鯖ですが、昨日、見学してきましたよ。ええ。
オール電化新築マンション！
もちろん買うわけじゃないです。欲しいんですけれども。
※むしろ買えない。
といいますのは、鯖事務所の営業エリア内に新しいマンションが建ったので、事務所のおっちゃんに「ちょっと偵察して、パンフの一つももらって来い」と指令を受け、見に行ってきたのです。で、もらって参りました。
…はっきり言って、内装が安っぽすぎた…。いくら広い部屋だからって、あの施工レベルで3000万円台はボッタクリだろうと思いました。床の色、なんとかならんのだろうか…。キッチンの内装パーツもちゃちかった。オール電化もかすむよ、あれでは。
それに、立地の点でも、あの程度で駅から○○分って嘘だろう？すごい坂道だったぞ。誰の徒歩で換算してるんだ、競歩選手か？
でも結構売れてたみたいだなあ、皆、何が決め手になって買ってんだろ、あのマンション。私だったら買わないけど。うーん。あの駅からの徒歩圏の物件としては、最後かもしれないけどなあ。狭い部屋だったら比較的手ごろな値段とも言えなくもないですが。
※言いたい放題ですが、買えません。
そんな感じで、最近はいろいろ不動産について微妙アンテナを張り巡らせて情報収集しているんですけれども、不動産を買うって難しいですね。調べれば調べるほど難しい。
鯖なりにいろいろ考えて見て、予算制限なしなら何を買うか。予算に合わせて、削っていくならどこを削るか、と検討しているんですけれども。
※かといって、それが現実化する兆しはないです。トホホ。
まずマンションか一戸建てかの基本的検討から。さらにはいつ買うのか。むしろ、本当は賃貸か購入かでマイハウスについては検討しなければならないのでしょうが。
それについては、購入の方向で。鯖の持ち家志向の原点には、だれも自分を守ってはくれないだろうから、雨風をしのげるところは自力で確保したいという思いがあるのです。
なんだかんだいったって、現代日本、定収、保証人がなければ、きちんとしたアパートを借りることも難しいのが現実。保証人も何もなしで入れるアパートは、かえって怖いし。保証人協会でやっていくにも限度があるでしょう。鯖両親だっていつまでも保証してはくれないのです。
そもそも、鯖父が会社を退職したら、保証人になれるんでしょうか。
そんなときに、追い出されることもなく、暮らしていける自分の住処があるってのはすばらしいことだと思うのです。維持管理費はかかるけど。
鯖の収入（含む将来的なもの）から見ると、S台市内の一戸建てはかなりキツイ。本気で35年ローンとか組んでもまだキツイ。（35年後って、アナタ、今から組んでも終わる頃には鯖さん60歳越えます。有り得ない…そんなトシまでローン抱えるなんて…しかも手元に残るのは築35年の一戸建て？）かといって、「もうこんなところS台市じゃねえよ！」みたいな山沿いの新興住宅地もなあ。1人でそんなところで暮らすなんて不便過ぎる。
S台近辺の新興住宅地なんて、まさに車がないと生きていけないような陸の孤島状態です。
多分、自分一人で暮らしていくであろう鯖さんにとって、そんな不便な地域は切な過ぎる。例え、誰かと一緒に生きていくにしても、自分で取得した不動産はセカンドハウスとしてキープして、自分の空間として便利に使いたい。僻地の別荘なんていらんのです。
よって、こじんまりとしているのはいいので、便利そうなところにあるマンション。
そうよ、いいじゃない、マンション。手ごろで。
しかし、何事も一長一短…。
マンションの気になるところは、管理費等のランニングコストと、築20年を目安にやってくるであろう大規模修繕をどう乗りきるか、でしょう。これに尽きる。
確かに、当初の購入費用及び毎年の固定資産税等は、一戸建てに比べて手ごろと言えましょう。（でも、新築から一定年限の間だけの固定資産税（家屋）の圧縮軽減措置の期間が終わったら、鉄骨物件なだけに家屋についてる評価額は高いし、経年減点も木造家屋に比べて低いから、多少は税額が高くなるのだろうか？でも敷地にかかる税額が一戸建てに比べれば軽いからな…。どうなんだろう。逆転するんだろうか。）
しかし、毎月毎月、少なからぬ管理費を負担しなければならんことは見逃せない。また、修繕積立金だけで大規模修繕が終わるわけなどない。追加負担があるに決まっている。
※これは、中古マンションを買う時に、かなり気をつけなければならんと個人的には思っている。築15年を超えたマンションはそろそろ大規模修繕を視野に入れるべきだし、バブル期に立てられたマンションは、本体の建築自体が怪しいと疑ってかからねばならんと思う。また、その時期の修繕計画って、積みたてた基金を運用して利益を稼いだり、駐車場収入が黒字になることを前提として立ててあったりで、かなり甘いものがあるという話も聞く。ペイオフも解禁したこの御時世に、そんなうまい運用をしているマンション修繕管理組合などあるわけがなかろう。購入した瞬間に積立金の追加徴収なんてことになったら泣くに泣けない。所得税の住宅ローン減税も耐火構造物（要するに鉄骨物件）なら築25年以内のものの購入が条件だし（ちなみに木造だと20年以内）。中古物件はお買い得だが要注意だろう）
これが一戸建てだったら、修繕については、己の資金計画に基づき、足りなければ隙間風に耐えて修繕費用を貯め、余裕が出来たら自分のタイミングで取りかかればいいのである。自分のタイミングだけで決められないところがマンションのつらいところか。
所詮、区分所有権しか買ってないんだから、と言われてしまえばそれまでだけれども。
そうなると、鯖さんの計画としては
入れる限りギリギリまで社宅（もしくは借り上げ住宅）で粘り、自分の余命の間には大規模修繕時期が訪れないと思われるタイミングで新築マンションを買う
というのがある意味ベストの選択ではないかという気がしてきました。
ちなみに、鯖会社では、50歳までは会社が持ってる社員寮に入り込めるようです。それまでは、そのときに備えて計画的に貯蓄し、キャッシュに近い形で50歳を目安にマンション購入。
以後、25年ほどそこに居住し、大規模修繕が近づいてきたら、売り飛ばして（購入金額よりは落ち込むことを覚悟。それでも、ある程度、数百万にはなるであろうと予想）、その売買代金で、ゆったりと優良老人ホームにでも入ればよいのだ。
って、夢なさ過ぎです。
すむことしか考えてない、なんてクオリティ低い人生なんだ。
これについては、さらに要検討（当然だ）考えれば考えるほど沈む問題なんだけど。
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